Det har blivit allt vanligare att det talas om konkurser i bostadsbolag. Medierna är fulla av berättelser om betalningsproblem och konkurshot. Många bostadsköpare frågar sig: ska jag vara orolig?
Situationen har förändrats. Enligt Association of Property Management Companies var mer än ett dussin bostadsbolag i konkurs förra året, jämfört med ett eller två per år tidigare. Det är fortfarande små siffror, men trenden är tydlig.
Gamla företag lider av dålig ledning
En studie av Sara Nissinen, juris magister, visar på en tydlig uppdelning. I nya bostadsbolag beror konkurserna oftast på fel under byggtiden eller betalningssvårigheter från byggherrens sida. I äldre bolag är orsakerna ofta hemmagjorda.
Reparationer har skjutits upp år efter år. Bolagets finanser har skötts dåligt. Ville Roihu på Danske Bank säger att banken beräknar riskerna och säkerhetens värde. Om bostadsbolagets värde inte stiger till en tillräcklig nivå ens efter renoveringen kan det hända att lånet inte blir tillgängligt.
När tiden för att ta itu med obligatoriska reparationer är för sen kan situationen vara hopplös.
Förfalskningar skjuter över skulden på andra
En annan betydande risk är obetald ersättning. Om det finns aktieägare i ett bostadsbolag som inte betalar någon del av sin hyra faller ansvaret på andra. Bolagets ekonomi blir lidande och följden kan bli en kraftig press uppåt på andras insatser.
Situationen är särskilt svår om aktieägaren äger kommersiella lokaler. I många bostadsbolag är dessa belagda med högre avgifter än lägenheter.
Danske Banks Roihu säger att han har sett situationer där en tidigare aktieägare har sålt aktiebrev till en köpare på obestånd. Konsekvenserna är långtgående.
Specifik risk: en ägare, många bostäder
Vad händer om en investerare-ägare äger flera fastigheter i samma bolag och får betalningssvårigheter? Detta är en särskilt farlig situation.
En aktieägares motprestation kan bli stor om han eller hon äger till exempel tre lägenheter i ett stort företag. Andra aktieägare kan behöva betala ett betydande belopp.
I värsta fall kan investeraren-ägaren gå i konkurs. Om ett aktiebolag går i konkurs är bostadsbolaget i samma ställning som andra borgenärer. Det är därför lämpligt att bostadsbolaget tar över lägenheterna så snabbt som möjligt.
Det lönar sig att känna igen varningssignalerna
Tapio Tikkanen på Veromo Oy betonar att en aktiv uppföljning kan bidra till att lösa problemen. En god ekonomisk förvaltning kräver talkoarbete, oavsett företagets ekonomiska situation.
Den första försenade betalningen måste påminnas till aktieägaren omedelbart. Om problemen kvarstår kan du till och med bli tvungen att ta lägenheten i besittning.
Enligt en undersökning från Fastighetsbranschens Riksförbund har det blivit svårare för bostadsbolag att få lån. För två år sedan var det drygt 5% av de som ansökte om lån som stötte på problem. I år var siffran nästan åtta procent.
Pre-screening är viktigare än någonsin
Alla dessa faktorer understryker en sak: noggrann due diligence är ännu viktigare när man köper en bostad.
Att granska ett bostadsbolags ekonomi är inte längre bara en formalitet. Antalet nyuthyrningar, framtida renoveringar, skuldsättning och bolagets ägarstruktur säger en hel del om vilken risk man tar.
Nöj dig inte bara med ett disponentintyg. Ställ specifika frågor. Ta reda på om det finns några stora investerare i bolaget och hur deras betalningsbeteende har sett ut.
Oberoende expertrådgivning bör användas. Det betalar sig självt om det hjälper dig att undvika att köpa en problematisk vara.
Vad är det du äntligen köper?
Inte en lägenhet, utan aktier i ett bostadsaktiebolag. Därför spelar det ingen roll vilken typ av företag det är. Innan du fattar ett beslut, se till att det företag du överväger är ekonomiskt sunt. Och att det kommer att vara i gott skick i framtiden.
OUN® läser dokumenten för den nya webbplatsen åt dig och levererar en analys i klarspråk inom 24 timmar. Vi står till 100 % på din sida – vi säljer inte fastigheten till någon.
